Un estudio detecta un desajuste entre necesidades y oferta de nueva vivienda
Un estudio que publica hoy el Centro de Estudios Demográficos en la UAB apunta un desajuste entre demanda residencial y oferta de nueva vivienda, fundamentalmente debido a la inmigración. En el periodo 2014-2020 el número de hogares creció cuatro veces más rápido que el número de viviendas: los hogares catalanes se incrementaron en 222.000 unidades, 175.000 explicados por la inmigración, mientras que solo se finalizaron 50.000 viviendas. La evolución cíclica de la inmigración internacional es ya el factor demográfico clave para la estimación de las futuras necesidades constructivas. Desajustes similares están sucediendo en el conjunto de España. El estudio se pregunta si un sistema de demanda fundamentado en la inmigración no tiene el mismo efecto sobre la oferta que uno basado en la demanda joven endógena.
El número de hogares ha crecido cuatro veces más rápido que el número de viviendas nuevas.
Un estudio titulado La demanda de vivienda. ¿Quo vadis? que publica hoy el Centro de Estudios Demográficos de la UAB en la revista Perspectives Demogràfiques muestra importantes novedades en la relación entre demografía y demanda residencial. Analiza el cambio de la demanda de vivienda hacia un mayor peso de los factores menos estables como la inmigración (que explicó el 93 % del crecimiento neto de hogares en 2019), utilizando el caso de Cataluña, aunque sus conclusiones son extensibles al conjunto de España. A partir de los datos de la Estadística de Población y de la Encuesta de Población Activa (EPA), ofrece una radiografía de lo que está pasando actualmente.
El número de hogares que se añade cada año ya no muestra una tendencia lineal y previsible, sino que tiene un marcado carácter cíclico. En 2013 se añadieron unos 9.000 hogares al stock, y en 2019 fueron 45.000.
Mientras que la fecundidad se mantuvo relativamente alta se contaba con un flujo estable de personas que llegaban a las edades adultas. El descenso de la fecundidad desde los años ochenta del siglo pasado y el envejecimiento progresivo ha causado que desde 2005-2010 se reduzca el peso de la población nacida en Cataluña en la generación de nueva demanda. La cifra neta de hogares añadidos por la población nativa ha pasado de unos 30.000 anuales en el año 2000 a estar por debajo de cero actualmente.
Paralelamente a esta reducción de esta demanda neta, se ha incrementado el peso relativo de los otros componentes: la dinámica de la emancipación de los jóvenes y, especialmente, las migraciones.
La evolución cíclica de la inmigración internacional actualmente es el factor demográfico clave para la estimación cuantitativa global de las futuras necesidades constructivas. Por ello, la demanda global de vivienda es muy sensible a los llamados eventos de alta inmigración, como el de los primeros años 2000 o el anterior a la covid-19 (la inmigración explicó 41.000 hogares más solo en 2019), o a reducciones significativas como la experimentada tras la crisis de 2008.
El estudio que ha llevado a cabo el profesor de Geografía de la UAB, Juan Antonio Módenes, analiza empíricamente los cuatro factores que explican la variación del número de hogares: el número de adultos susceptibles de formar hogar en relación con el crecimiento natural del pasado, la distribución por edad de los adultos, las migraciones exteriores y la dinámica de formación de hogares (emancipación, disolución y reconstitución de hogares, y autonomía residencial de mayores).
Gestionar la desconexión entre demanda demográfica y oferta de vivienda
El estudio señala que este nuevo modelo de demanda residencial cíclica está empezando a coincidir con un incipiente desajuste entre el crecimiento del número de hogares y las viviendas que se finalizan cada año.
Según las estimaciones aportadas, en el periodo 2014-2020 los hogares catalanes se incrementaron en 222 mil unidades (175.000 explicados por la inmigración), mientras que solo se finalizaron 50 mil viviendas. En 2019, el déficit de nueva vivienda, medido como la diferencia entre saldo neto de hogares y viviendas finalizadas, fue de 35.000. Solo aparece coincidencia entre oferta y demanda en los puntos bajos de los ciclos.
¿Un sistema de demanda fundamentado en la inmigración no tiene el mismo efecto sobre la oferta que uno basado en la demanda joven endógena? ¿Podría ser que el cambio en las bases demográficas que alimentan la demanda residencial haya afectado al sistema de estímulos que reciben los agentes promotores y constructores, tanto públicos como privados? Estas son algunas de las cuestiones clave que se pregunta el autor del estudio.
Si este patrón cíclico se consolida, se acumularán déficits de vivienda y surgirán necesidades de vivienda insatisfechas generales por primera vez en 50 años, advierte el estudio del Centro de Estudios Demográficos de la UAB.
Como conclusión Módenes indica que, ya que el futuro seguirá estando marcado por crisis y ciclos en el que la inmigración continuará siendo protagonista de la demanda, la política de vivienda y la demografía aplicada en su ayuda, existe el reto de incorporar la incertidumbre y los ciclos demográficos en el análisis y la gestión de la relación entre la oferta y la demanda de viviendas.
ARTÍCULO DE REFERENCIA: Perspectives Demogràfiques: La demanda de vivienda. ¿Quo vadis? Juan Antonio Mòdenes. Julio 2023.